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どんな時代も不動産投資は王道ですね。
最近思うこと、やはり日本では不動産投資は王道ですね。あまり欲をかくと失敗する下確率も高くなりますけどね。
身近の途方もない資産家の投資方法もそれはそれは堅実一本の不動産投資です。
基本的な考え方が資産を減らさないということと、相続対策というお話だったので不動産投資は最適と判断されているようです。
すべての投資にリスクは付きものですが、その中でも不動産投資はリスクが少ないという考えもあるようです。
持てる者とこれから資産を構築する者では考え方は大きく違うかもしれませんが、結構参考になることが多いですね。
不動産にしても、一切の無駄を廃しているのには頭が下がります。
利益を生まないものに関してお金をかけるということは全くないけれど、資産を生み出すものに関しては大きく投資をする、
そのメリハリあまりにはっきりとしていて凡人の私にはその徹底ぶりは真似が出来ないな、なんて思ってしまいます。
身近の途方もない資産家の投資方法もそれはそれは堅実一本の不動産投資です。
基本的な考え方が資産を減らさないということと、相続対策というお話だったので不動産投資は最適と判断されているようです。
すべての投資にリスクは付きものですが、その中でも不動産投資はリスクが少ないという考えもあるようです。
持てる者とこれから資産を構築する者では考え方は大きく違うかもしれませんが、結構参考になることが多いですね。
不動産にしても、一切の無駄を廃しているのには頭が下がります。
利益を生まないものに関してお金をかけるということは全くないけれど、資産を生み出すものに関しては大きく投資をする、
そのメリハリあまりにはっきりとしていて凡人の私にはその徹底ぶりは真似が出来ないな、なんて思ってしまいます。
不動産投資の初期費用に要注意！
不動産投資のため、不動産購入する場合に、
意外に見落としがちなのが、初期費用かもしれませんね。
不動産を購入する際には諸経費と呼ばれる、不動産特有の初期費用が必要となります。
この初期費用、意外に費用がかかるので要注意。
不動産投資として不動産を購入するのであれば、この出費は見逃せません。
当然、不動産投資での利回りを計算する上でも重要な項目ですよね。
不動産投資の初期費用には、不動産本体の費用とともに、多くの諸経費が発生します。
この金額を考慮した上で、実際の利回りを計算する必要があります。
不動産購入に関わる初期費用には次のようなものがあります。
（１）不動産仲介手数料
不動産仲介会社に依頼して不動産物件の紹介をしてもらった場合には
その不動産仲介会社にへ仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の上限は決められているので、計算は簡単にできます。
（２）印紙税
不動産売買の契約書には収入印紙を貼り付ける必要があります。
５，０００万円を超える場合には２万円、１０，０００万円を超えると４万円の
印紙税が必要となるため、数万円単位となれば無視出来ない金額となります。
（３）不動産取得税
不動産を取得した時に支払わなければならない税金として『不動産取得税』があります。
土地と建物で税率が異なるため、常に最新の税率で計算する必要があります。
（４）登録免許税
購入不動産の所有権登記には、「登録免許税」が必要です。
売買による所有権移転に、固定資産税評価額×１％、
金融機関などから借り入れがあり、その不動産を担保として抵当権を設定する場合はに、
債権額×０．４％の金額を支払う必要があります。
（５）司法書士手数料
購入した不動産を法務局に登記申請する場合は、司法書士に依頼するのが一般的です。
ローンなどの融資を受けた場合は融資先の金融機関の紹介で登記の依頼をするのが一般的です。
その他、不動産仲介会社などから紹介を受ける場合もあり、この費用は登記申請する
不動産購入者が負担することになります。
なお、料金は司法書士によって異なりますので、必ず見積もりを取るようにした方がいいでしょう。
意外に見落としがちなのが、初期費用かもしれませんね。
不動産を購入する際には諸経費と呼ばれる、不動産特有の初期費用が必要となります。
この初期費用、意外に費用がかかるので要注意。
不動産投資として不動産を購入するのであれば、この出費は見逃せません。
当然、不動産投資での利回りを計算する上でも重要な項目ですよね。
不動産投資の初期費用には、不動産本体の費用とともに、多くの諸経費が発生します。
この金額を考慮した上で、実際の利回りを計算する必要があります。
不動産購入に関わる初期費用には次のようなものがあります。
（１）不動産仲介手数料
不動産仲介会社に依頼して不動産物件の紹介をしてもらった場合には
その不動産仲介会社にへ仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の上限は決められているので、計算は簡単にできます。
（２）印紙税
不動産売買の契約書には収入印紙を貼り付ける必要があります。
５，０００万円を超える場合には２万円、１０，０００万円を超えると４万円の
印紙税が必要となるため、数万円単位となれば無視出来ない金額となります。
（３）不動産取得税
不動産を取得した時に支払わなければならない税金として『不動産取得税』があります。
土地と建物で税率が異なるため、常に最新の税率で計算する必要があります。
（４）登録免許税
購入不動産の所有権登記には、「登録免許税」が必要です。
売買による所有権移転に、固定資産税評価額×１％、
金融機関などから借り入れがあり、その不動産を担保として抵当権を設定する場合はに、
債権額×０．４％の金額を支払う必要があります。
（５）司法書士手数料
購入した不動産を法務局に登記申請する場合は、司法書士に依頼するのが一般的です。
ローンなどの融資を受けた場合は融資先の金融機関の紹介で登記の依頼をするのが一般的です。
その他、不動産仲介会社などから紹介を受ける場合もあり、この費用は登記申請する
不動産購入者が負担することになります。
なお、料金は司法書士によって異なりますので、必ず見積もりを取るようにした方がいいでしょう。
不動産投資の種類で収益も変わる！
不動産投資もその投資のやり方により収益も変わってきます。
と言うのも不動産投資にはいくつかの種類があるんですね、知っていましたか？
収益に違いがでるとなれば、不動産投資を始める前にきっちりと
その種類も把握しておく必要がありそうですね。
一つ目は、世間で一般的に不動産投資と言われているものは、
「現物不動産投資」と呼ばれるものです。
これは、言葉の通り、実際にアパートやマンションなどの物件を購入し、
不動産投資のオーナーとして、賃貸により賃貸料収入を得たり、
またその投資した不動産そのものを売買することで、
その売買差益を得る、不動産投資の方法です。
最近では賃貸料収入を目的とした、長期安定型の不動産投資が主流で、
不動産売買による差益で利益を得る方法と比べて、
長期的に安定した収入を得ることが可能です。
二つ目が「小口化不動産投資」です。
この小口化不動産投資は、大勢の投資家が共同で行う不動産投資です。
対象の不動産物件への投資金額を小口化することで、投資家を多く募り、
その複数の投資家で共同持分権を保有する投資方法です。
この小口化不動産投資であれば、従来、個人の投資家では投資するのが困難な
高額物件でも、少額で投資することが可能になるというメリットがあります。
この場合は、投資不動産からの収益が、投資した金額に応じて
分配されるシステムになっているのが一般的です。
三つ目は、「不動産投資信託」というものです。
この不動産投資信託はJーREITとも呼ばれる、不動産投資を目的とした特別な投資法人です。
不動産投資の資金を複数の投資家から出資を集め、その資金でオフィスビルや商業施設などに投資します。
その際、複数の不動産物件を１パッケージとして収益の安定化を図りながら投資しています。
その不動産から得られた収益を投資家に配当することを目的として出資金が運用されています。
不動産投資信託には法律で一定のルールが定められています。
例えば、資産の７５％以上は不動産として保有し、利益の９０％以上は配当する必要がある、
というようなルールです。
そのことにより、株式投資などと比べると、比較的高めの分配金を手にすることが
可能となっているようです。
不動産投資の場合、現在の社会・経済情勢から考えると、
株式投資のように短期間で大きな利益を得ることが難しい時代になっています。
しかし、投資の安定性という側面から不動産投資は安定した実績が出せるシステムになっています。
変動の激しい株式投資などの投資にだけにこだわるのではなく、
不動産投資など安定性のある投資などとも組み合わせながら
分散投資することで、投資全体の安定化を図るのもひとつの方法かもしれませんね。
と言うのも不動産投資にはいくつかの種類があるんですね、知っていましたか？
収益に違いがでるとなれば、不動産投資を始める前にきっちりと
その種類も把握しておく必要がありそうですね。
一つ目は、世間で一般的に不動産投資と言われているものは、
「現物不動産投資」と呼ばれるものです。
これは、言葉の通り、実際にアパートやマンションなどの物件を購入し、
不動産投資のオーナーとして、賃貸により賃貸料収入を得たり、
またその投資した不動産そのものを売買することで、
その売買差益を得る、不動産投資の方法です。
最近では賃貸料収入を目的とした、長期安定型の不動産投資が主流で、
不動産売買による差益で利益を得る方法と比べて、
長期的に安定した収入を得ることが可能です。
二つ目が「小口化不動産投資」です。
この小口化不動産投資は、大勢の投資家が共同で行う不動産投資です。
対象の不動産物件への投資金額を小口化することで、投資家を多く募り、
その複数の投資家で共同持分権を保有する投資方法です。
この小口化不動産投資であれば、従来、個人の投資家では投資するのが困難な
高額物件でも、少額で投資することが可能になるというメリットがあります。
この場合は、投資不動産からの収益が、投資した金額に応じて
分配されるシステムになっているのが一般的です。
三つ目は、「不動産投資信託」というものです。
この不動産投資信託はJーREITとも呼ばれる、不動産投資を目的とした特別な投資法人です。
不動産投資の資金を複数の投資家から出資を集め、その資金でオフィスビルや商業施設などに投資します。
その際、複数の不動産物件を１パッケージとして収益の安定化を図りながら投資しています。
その不動産から得られた収益を投資家に配当することを目的として出資金が運用されています。
不動産投資信託には法律で一定のルールが定められています。
例えば、資産の７５％以上は不動産として保有し、利益の９０％以上は配当する必要がある、
というようなルールです。
そのことにより、株式投資などと比べると、比較的高めの分配金を手にすることが
可能となっているようです。
不動産投資の場合、現在の社会・経済情勢から考えると、
株式投資のように短期間で大きな利益を得ることが難しい時代になっています。
しかし、投資の安定性という側面から不動産投資は安定した実績が出せるシステムになっています。
変動の激しい株式投資などの投資にだけにこだわるのではなく、
不動産投資など安定性のある投資などとも組み合わせながら
分散投資することで、投資全体の安定化を図るのもひとつの方法かもしれませんね。
不動産投資のデメリット、リスク対策とは
比較的手堅いイメージのある不動産投資ですが、それでも残念ながらデメリットはあります。
どのような投資でも、実際には当初の予定通りに物事が運ぶことは滅多にあることではありません。
これは不動産投資と言えども同様で、デメリットのひとつにあげられますね。
もともと不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンの投資対象ですから、
デメリットも多数あるの仕方なのないところ。
例えば、天災のリスク、火災による家屋焼失、もっと恐ろしいのは空室のリスクだっりしますよね。
周辺環境の変化による賃料の下落などさまざまな不測の事態も考慮しておかなければなりません。
しかし、どんな不動産投資のデメリットと思えようなことでも必ず対策はあるものです。
例えば、空室のリスクなどは、当初の想定入居率を達成できない場合、投資計画にも不都合が生じます。
そのような場合は事態を放置せず、速やかに対策を立て実行に移すように心がけましょう。
空室対策はとしては、価格と設備の内容が周辺物件と比較して著しく開きがある場合は修正の必要もあります。
また物件の内容にあまり差がないに場合には特色を出していく必要もありそうですね。
付加価値をあげる方法としては、例えば、有線LANや無線LANが標準装備で、利用料も無料であるとか、
オール電化であるとか、設備による特色での差別化という方法。
個人的な話ですが多数の犬猫と一緒に住んでいるので、ペット可とか、大型犬可とか、猫可、
それに１匹ではなくて複数でも可となれば、多少の費用は仕方ないなと思えるけれど、
実はこんなマンションはないですね。
技術的に難しいのかもしれないけれど、未婚の男女が多い時代、
ペットも必須になってきているので高付加価値というこということで研究の余地はあるかもしれません。
その他不動産投資を行なう上でのデメリット縮小対策として、
火災保険は当然のことですが、天災のリスクについては、物件購入時に耐震の強度や防火性能なども
調べるてリスクを承知していることが大切ですよね。
取得した不動産管理は専門でない限り不動産管理会社に委託することになると思います。
入居者募集も含めて委託する場合は、その営業力も大切な選定項目です。
賃料の保証がある場合は問題はありませんが、もし保証がない委託契約の場合は、
入居率などの営業力も十分に検討する必要があります。
不動産投資を行う場合は、事前に十分な勉強をし、リスクを最小限にすることが、デメリットを小さくする方策です。
どのような投資でも、実際には当初の予定通りに物事が運ぶことは滅多にあることではありません。
これは不動産投資と言えども同様で、デメリットのひとつにあげられますね。
もともと不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンの投資対象ですから、
デメリットも多数あるの仕方なのないところ。
例えば、天災のリスク、火災による家屋焼失、もっと恐ろしいのは空室のリスクだっりしますよね。
周辺環境の変化による賃料の下落などさまざまな不測の事態も考慮しておかなければなりません。
しかし、どんな不動産投資のデメリットと思えようなことでも必ず対策はあるものです。
例えば、空室のリスクなどは、当初の想定入居率を達成できない場合、投資計画にも不都合が生じます。
そのような場合は事態を放置せず、速やかに対策を立て実行に移すように心がけましょう。
空室対策はとしては、価格と設備の内容が周辺物件と比較して著しく開きがある場合は修正の必要もあります。
また物件の内容にあまり差がないに場合には特色を出していく必要もありそうですね。
付加価値をあげる方法としては、例えば、有線LANや無線LANが標準装備で、利用料も無料であるとか、
オール電化であるとか、設備による特色での差別化という方法。
個人的な話ですが多数の犬猫と一緒に住んでいるので、ペット可とか、大型犬可とか、猫可、
それに１匹ではなくて複数でも可となれば、多少の費用は仕方ないなと思えるけれど、
実はこんなマンションはないですね。
技術的に難しいのかもしれないけれど、未婚の男女が多い時代、
ペットも必須になってきているので高付加価値というこということで研究の余地はあるかもしれません。
その他不動産投資を行なう上でのデメリット縮小対策として、
火災保険は当然のことですが、天災のリスクについては、物件購入時に耐震の強度や防火性能なども
調べるてリスクを承知していることが大切ですよね。
取得した不動産管理は専門でない限り不動産管理会社に委託することになると思います。
入居者募集も含めて委託する場合は、その営業力も大切な選定項目です。
賃料の保証がある場合は問題はありませんが、もし保証がない委託契約の場合は、
入居率などの営業力も十分に検討する必要があります。
不動産投資を行う場合は、事前に十分な勉強をし、リスクを最小限にすることが、デメリットを小さくする方策です。
不動産投資のメリットは節税以外になにがある？
不動産投資というと株式投資やFX投資などの資産運用と比較すると
費用面でも手間でも面倒な感じがするかも知れませんね。
しかし、実際には投資をするに当たって不動産投資を抜きにして
考えることはできません。
多くの投資家はリスク分散と長期的な投資展望から
他の投資で得た資金の何割かを不動産投資に投入しているところもあります。
バブルの全盛期には売買差益での短期的な利益を目的にした、
不動産売買を短期間に繰り返し行うような形態の不動産投資が
主流で行われていました。
しかしバブルが崩壊後の不動産投資では、購入した不動産を
人に貸して不動産賃貸収入を得るという、賃料収入を目的とし
中・長期的視点にたった不動産投資が主流になっています。
現在の不動産投資のメリットとしては、
入居率が見込める物件であれば、数年単位での安定収入を
確保できることです。
不動産投資の一番のメリットと思われることですが、
入居者がいる限り、収入も安定して得ることができます。
また購入した物件によっては、バブル期ほどではないにしても、
売買差益を得ることが可能な場合もあります。
（経済が下降時には当然地価も下がりますから、そのタイミングで購入し、
今後経済が成長し地価が上昇した時には売却することでこのようなことも可能ですよね。）
また不動産投資を拡大する場合でも、その物件自体や賃料等の
収益を担保に資金調達することも可能です。
不動産投資は節税対策という意味でも有効な手段になるメリットもあります。
不動産投資では、家賃収入は不動産所得になります。
そのため、給与所得とは別に申告をする必要があります。
この際に、ローン金利や建物の減価償却費、その他管理費や固定資産税などが
必要経費として認められるため、家賃収入より必要経費が上回れば
損益通算として赤字部分を給与所得から差し引くことも可能です。
このことにより、所得税や住民税などの税金の金額が低くなるので
高額所得者の方にとっては節税対策の手段としても利用できる
というメリットもあります。
不動産投資では初期にある程度の費用が必要となり、
またその回収も他の投資と比較して中・長期的なものとなりますが、
運用資産が手元にある場合には安定した投資として、
上記のようなさまざまなメリットを活用することができます。
費用面でも手間でも面倒な感じがするかも知れませんね。
しかし、実際には投資をするに当たって不動産投資を抜きにして
考えることはできません。
多くの投資家はリスク分散と長期的な投資展望から
他の投資で得た資金の何割かを不動産投資に投入しているところもあります。
バブルの全盛期には売買差益での短期的な利益を目的にした、
不動産売買を短期間に繰り返し行うような形態の不動産投資が
主流で行われていました。
しかしバブルが崩壊後の不動産投資では、購入した不動産を
人に貸して不動産賃貸収入を得るという、賃料収入を目的とし
中・長期的視点にたった不動産投資が主流になっています。
現在の不動産投資のメリットとしては、
入居率が見込める物件であれば、数年単位での安定収入を
確保できることです。
不動産投資の一番のメリットと思われることですが、
入居者がいる限り、収入も安定して得ることができます。
また購入した物件によっては、バブル期ほどではないにしても、
売買差益を得ることが可能な場合もあります。
（経済が下降時には当然地価も下がりますから、そのタイミングで購入し、
今後経済が成長し地価が上昇した時には売却することでこのようなことも可能ですよね。）
また不動産投資を拡大する場合でも、その物件自体や賃料等の
収益を担保に資金調達することも可能です。
不動産投資は節税対策という意味でも有効な手段になるメリットもあります。
不動産投資では、家賃収入は不動産所得になります。
そのため、給与所得とは別に申告をする必要があります。
この際に、ローン金利や建物の減価償却費、その他管理費や固定資産税などが
必要経費として認められるため、家賃収入より必要経費が上回れば
損益通算として赤字部分を給与所得から差し引くことも可能です。
このことにより、所得税や住民税などの税金の金額が低くなるので
高額所得者の方にとっては節税対策の手段としても利用できる
というメリットもあります。
不動産投資では初期にある程度の費用が必要となり、
またその回収も他の投資と比較して中・長期的なものとなりますが、
運用資産が手元にある場合には安定した投資として、
上記のようなさまざまなメリットを活用することができます。
